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超750亿!去年房企境外融资增5成 成本高者达15%

2019年前4月,房企融资如火如荼。5月,银保监会的一纸23号令,让市场发生了逆转。此后,融资环境一再收紧,转而境外发债融资的房企开始增多。机构数据显示,整个2019年房企海外融资额达752亿美元,同比上涨幅度达52%。

       来源:新京报 记者:袁秀丽

       2019年前4月,房企融资如火如荼。5月,银保监会的一纸23号令,让市场发生了逆转。此后,融资环境一再收紧,转而境外发债融资的房企开始增多。机构数据显示,整个2019年房企海外融资额达752亿美元,同比上涨幅度达52%。同时,融资成本也在走高,部分房企融资成本达15%,而业内预期2020年境外融资仍将继续高位运行。

  去年房企境外融资752亿美元

  虽然各种融资政策不断收紧,但整个2019年房企美元融资的数量依然刷新历史记录。中原地产研究中心统计数据显示,2019年房企境外融资达752亿美元,而2018年只有496亿美元,同比上涨幅度达52%。

  境外债发行数量大增,主要是由于境内贷款难度加大,房企进而转向海外银团贷款。

  对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,从全年来看,房地产行业整体资金紧张,为此,房企抓紧窗口期,大量发行美元债。美元债是部分房企的重要资金补充,但因为额度原因,很难成为最主要来源。2019年美元债发行的井喷,对缓解部分房企融资有很大好处。不过从今年年初的融资形势来看,张大伟预期2020年美元融资仍将继续高位运行。

  众所周知,自去年年初,房企融资窗口慢慢开启,融资金额持续高位运行。由于房企的密集融资情况较好,去年4月企业拿地明显加速,土地市场的热度来袭。

  此后,有关房地产行业资金监管的声音开始出现。去年5月,银保监会以一纸23号令震慑了房企的融资势头。23号令明确提出:禁止表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;禁止个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房等。而后,对于房地产行业的融资监管一直没有停止。

  直到2020年1月3日,银保监会官网发布的《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》,仍在强调要求银行保险机构要落实“房住不炒”的定位,严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长。

  在调控高压下,房企融资渠道不断收窄,包括信贷、境内公司债、境外公司债以及以信托为代表的非标融资等。为此,房企关注资金链的安全,加快开工、加快期房预售、加快回款的诉求更强。

  不过,在张大伟看来,信托与境外融资,都是规范而不是全面暂停,对于中小房企来,以及对于高负债率房企来说,融资难度加大,但是对于大型企业来说,影响相对有限。

  部分房企融资成本达15%

  融资难度加大,融资成本走高也变得顺理成章。

  克而瑞报告显示,2019年房企新增融资成本为7.07%,较2018年的6.53%显著上升了0.54%。绝大多数企业的融资成本都在上升,主要原因是境内外的融资成本都在持续走高,尤其是境外发债成本增加更带动了整体融资成本。而且由于境内融资限制持续增加,企业在海外的融资占比也在持续加大。

  此外,从2019年房企的融资成本来看,分化严重,跨度大。低者能做到3%,高者则超过15%。而成本高者大多为海外债。

  其中, 2019年,当代置业发行的3.5亿美元债券,利率高达15.5%;泰禾4亿美元3年期债券、明发集团2亿美元1年期债券的利率均达到15%。此外,鸿坤、泛海也发过利率超14%的海外债。2019年12月3日,佳源国际发行6750万美元票据,利率也达到13.75%。

  融资收紧,公司债券的违约率也在走高。12月10日,国际评级机构惠誉发布《中国企业债市场蓝皮书》显示,2014年以来中国境内企业债券的违约数量一直呈上升趋势,违约债券的本金金额,已从2014年的13亿人民币增至2019年前十一个月的994亿元人民币。

  惠誉认为,上述现象的主要原因在于,信贷收紧,地方政府对债券违约的容忍度有所提高,很多民营企业未能在收紧的融资环境下进行再融资,激进的业务扩张导致资产负债表过度膨胀,以及公司治理薄弱。

  对于2020年,多数业内人士认为,房企融资环境将保持低位运行,加强自身造血能力是关键。其中,亿翰智库分析人士预计,2020年,融资紧缩的大趋势不会有明显转向,但是局部定向松绑可期。比如因企施策,定向分级;以城定策,适度灵活。

  房地产行业融资端何时能得到改善?此前,招商证券分析人士预计,或在2020年年中出现。

 

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作者: 天下在线

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